Für Eigentümer weiterhin das beherrschende Thema: wie entwickeln sich die Immobilienpreise, im Kontext der aktuellen Entwicklungen? Gerne teile ich hiermit meinen Markteinblick aufgrund aktueller Erfahrungen, welcher durch Analysen der Deutschen Bank und von Immoscout24 (Immobilienportal) gestützt ist.

Was sind die aktuellen Herausforderungen am Immobilienmarkt?

Die generellen Herausforderungen am Immobilienmarkt sind folgende:

  • Deutlich gestiegene Bauzinsen (aktuell deutlich über 3% für 10-15 jährige Hypotheken)
    • Viele Kaufinteressenten können nicht mehr finanzieren
    • Falls Kaufinteressenten noch finanzieren können: deutlich gestiegene Zinskosten
  • Strengere Auflagen der Banken bei Finanzierungszusagen
    • Deutlich längere Bearbeitungszeiten
  • Gestiegene Rohstoffkosten, problematische Verfügbarkeit mancher Rohstoffe
    • Kosten für den Bau oder die Sanierung von Immobilien steigen bzw. sind teilweise kaum noch kalkulierbar
    • Neubau-Projekte werden umgeplant oder ganz auf Eis gelegt
  • Unsicherheit Energieversorgung für kommenden Winter, insb. bei Gas
    • Deutlich weniger Nachfrage nach Immobilien mit Gas-Heizung und hohem Energiebedarf
    • Deutlich höhere Nachfrage bei Immobilien mit alternativen Heizungsmöglichkeiten bzw. Immobilien die sehr energieeffizient sind
  • Hohe allgemeine Inflation
    • Weniger verfügbares Kapital für Immobilieninvestment, höheres Angebot an Immobilien

Fallen die Immobilienpreise in München und Umland?

Nach über zehn Jahren ungebremstem Wachstum legt der Immobilienmarkt in München eine deutliche Verschnaufpause ein. Es gibt allerdings keinen deutlichen Preiseinbruch wie in manch anderen Regionen. Der Hauptgrund liegt dafür in der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum. Kaufinteressenten sind nun allerdings deutlich selektiver unterwegs. Zusammen mit einem deutlich gestiegenem Angebot an Immobilien (circa 40% mehr als zu Anfang des Jahres!) bedeutet dies: generell weniger Nachfrage und längere Vermarktungszeiten.

Dies sind die konkreten Preiseffekte am Markt:

  • Immobilien zum EIGENBEDARF in München Stadt & Umland
    • Wohnungen bis 500.000 Euro bei guter Energieversorgung (nicht Gas) und guter Lage: Preis fast unverändert zu Anfang 2022.
    • Größere Wohnungen und Häuser im mittleren Preisbereich (bis ca. 1,8 Mio Euro): circa 10-15% Preisabschlag zu Anfang 2022
    • Luxusimmobilien: keine Preisveränderung erkennbar. Es sind weiterhin sehr solvente Kaufinteressenten am Markt, die aktiv attraktive Immobilien kaufen
    • Baugrundstücke und Sanierungsobjekte: erzielbare Preise liegen circa 15 – 20% unter den Höchstpreisen Anfang 2022
    • Im Schnitt sind die Preise gemäß ersten verfügbaren Analysen im München Stadt und München Land um circa 7% seit Jahresbeginn gefallen.

  • Immobilien als KAPITALANLAGE
    • Renditeerwartung der Investoren deutlich gestiegen, i.d.R. deutlich über 3,5% (Faktor 28 und höher) –> Preise sind hier deutlich gefallen, bzw. teils ist schlichtweg gar keine Nachfrage mehr vorhanden weil die Investoren abwarten oder Ihre Gelder nun verstärkt in andere Länder investieren, die aktuell bessere Renditeaussichten zu bieten scheinen. Dies betrifft vermiete Immobilien, Verkauf mit Nießbrauch wie auch Mehrfamilienhäuser und andere Anlageformen. (Wir können übrigens aufgrund unserem starken Netzwerk auch renditestarke Immobilien im Ausland anbieten, z.B. Spanien, Kroatien, Zypern, Dubai, Florida).

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?

Einen Blick in die Glaskugel möchte ich nicht bieten – das wäre nicht seriös. Es gibt zumindest aktuell keine Anzeichen, dass die oben skizzierten Herausforderungen kurzfristig gelöst werden. Marktexperten zum Thema Zinsentwicklung und Gesamtökonomie gehen von keiner Verbesserung der aktuellen Lage in absehbarer Zeit aus.

Aktuell sind die anhaltend hohen Preise auch psychologisch bedingt: Eigentümer akzeptieren nach jahrelangen Preissteigerungen keine Preisanpassung („der Nachbar hat doch auch erst kürzlich zu dem Preis verkauft“), die Kaufinteressenten haben sich an die hohen Preise gewöhnt. Erst langsam tritt eine Anpassung auf die neue Realität ein. Ich bin persönlich davon überzeugt, dass diese kommen wird und auch notwendig ist.

Fazit und Handlungsempfehlung

Der Immobilienmarkt steht vor vielfältigen Herausforderungen. Immobilien in München und Umland sind generell weiter stark gefragt – aber nicht mehr zu jedem Preis. Von einem starken plötzlichen Preisverfall muss sich dennoch kein Eigentümer aktuell Sorgen machen.

Bei einem gewünschten Verkauf empfiehlt sich in der aktuellen Marktlage mehr denn je eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler. Die professionelle Einwertung und Aufbereitung der Immobilie generiert die notwendige Nachfrage. Dann sind passende Selektion der Kaufinteressenten und Verhandlungsstärke gefragt.

Falls Sie Ihre Immobilie in München Ost und Umland bestmöglich verkaufen wollen oder einfach eine individuelle Beratung wünschen: wir sind für Sie da.

Heiko Kaufmann & Team
Immobilienmakler München Ost & Umland

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