Zinsanstieg & Ukraine-Krise: Fallen jetzt die Immobilienpreise?

2020 und 2021 waren besondere Jahre. Aber nicht für den Immobilienmarkt in München & Umland. Dort galt: „same procedure as every year“ – immer weniger Objekte am Markt, steigende Nachfrage: die Preisspirale schraubte sich in atemberaubende Höhen – selbst für hiesige Verhältnisse. Ja, bei so manchen Transaktionen konnten man gar die vielbeschworene Immobilienblase erahnen. Wir sahen Verkaufspreise fernab jeglicher logischen Argumentation – so wurden für Luxuswohnungen in Bogenhausen, Herzogpark auch mal über 30.000 Euro geboten. Pro Quadratmeter Wohnfläche, versteht sich.

2022 wird wieder kein „normales Jahr“ – dafür sorgt aktuell insbesondere Putin und „sein“ Krieg gegen die Ukraine. Ein Krieg, der uns alle direkt betrifft. Nicht nur an der Zapfsäule. Diesmal sind auch auf dem Immobilienmarkt die Auswirkungen spürbar.

Fakt 1: Die Zinsen steigen deutlich

Seit 2015 hatten wir keinen derart starken Zinsanstieg in so kurzer Zeit verzeichnet. Die folgende Tabelle verdeutlicht eine glatte Verdopplung der Sollzinsen binnen sechs Monate (bei 10 Jahre Zinsbindung).

Hintergrund ist die steigende Inflation, insbesondere bei Öl und Gas.

Auch wenn die Finanzierungszinsen im historischen Vergleich damit immer noch gering sind, wird dies deutlich auf die Immobilienpreise durchschlagen.

Fakt 2: Öl und Gas haben sich in kurzer Zeit extrem verteuert

Nachdem Russland als wesentlicher Rohstofflieferant ausfällt, sind die Öl- und Gaspreise innerhalb des letzten Monats deutlich gestiegen. So kostet Heizöl im Schnitt nun knapp 2 Euro pro Liter – im Februar galten hier noch Preise von unter einem Euro. Dies wirkt sich für Immobilienbesitzer und mögliche Käufer direkt auf die Nebenkosten aus. Bei einem angenommenen Verbrauch von 2000 Liter Heizöl für ein Einfamilienhaus (z.B. in Aschheim oder Ismaning) bedeutet dies jährliche Mehrkosten in Höhe von 2000 Euro. Eine echte finanzielle Herausforderung für viele Eigentümer.

Was bedeuten diese beiden Faktoren nun für den Immobilienmarkt in München und Landkreis (z.B. Unterföhring, Ismaning, Aschheim, Garching, Feldkirchen, Kirchheim)? Was sind die Auswirkungen? Wir skizzieren die Konsequenzen in folgenden konkreten Szenarien:

Fall 1: Verkauf einer Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) – für Eigenbedarf

Durch die höhere Zinslast können Kaufinteressenten nicht mehr so umfangreich Fremdkapital aufnehmen. Waren bisher beispielsweise 500.000 Euro Fremdkapital (z.B. für eine Wohnung in Bogenhausen) für unter 500 Euro im Monat bei entsprechender Bonität finanzierbar, werden nun für denselben Betrag circa 1000 Euro pro Monat fällig. Dies bedeutet konkret, dass die Immobilienpreise tendenziell eher fallen werden, weil die höheren Preise für viele Kaufinteressenten nicht mehr finanzierbar sind.

Ausnahme: Wohnungen und Häuser, die Dank Photovoltaik-Anlage und Fernwärme oder alternativen Energien von Öl und Gas weitgehend unabhängig sind, werden nun verstärkt nachgefragt. Zum Beispiel haben wir gerade einen Bungalow in Teisendorf im Verkauf, der sich dank Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen äußerst reger Nachfrage erfreut.

Fall 2: Verkauf einer Immobilie (Haus, Wohnung) oder Gewerbe – für Kapitalanleger

Falls Sie an Kapitalanleger verkaufen wollen, sind Sie noch deutlich stärker von den aktuellen Entwicklungen betroffen. Wir beraten beispielsweise gerade bei Vaterstetten einen Eigentümer, der seine vermietete 2-Zimmer-Wohnung verkaufen möchte. Die höheren Zinsen am Kapitalmarkt schlagen direkt auf die Renditeerwartung der Kapitalanleger. Waren Investoren bis vor Kurzem bei guten Rahmenbedingungen (Wertsteigerungs-Option, solide Mieteinnahmen, geringe Renovierungsrisiken) noch mit Renditen unter 3% zufrieden, wird dies zukünftig vermutlich nicht mehr gelten. Renditeerwartungen von über 4% bedeuten in diesem Fall eine Reduktion des Kaufpreises von über 25%. Das klingt dramatisch. Aber genau diese Effekte nehmen wir jetzt schon wahr. In der Tat zögern viele Investoren den Kauf hinaus, oder legen bewusst in alternativen Anlageklassen Ihr Vermögen an (Gold: Stabilität, Aktien: Spekulation).

Fazit: So entwickeln sich die Immobilienpreise rund um München

Folgendes lässt sich festhalten:

• Die Nachfrage nach Wohnraum und Investmentobjekten ist weiterhin groß – aber die Preisrally der letzten Jahre ist vorerst vorbei. Auch in München & Umland!
• Die Immobilienpreise bleiben aktuell in München noch stabil, da weiterhin eine hohe Nachfrage herrscht. Für eine verlässliche Quantifizierung (in %) ist es allerdings zu früh. Ausnahme: bei sehr guter Energieeffizienz sehen wir vorerst keinen Preisverfall.
• Bei Anlageobjekte ist die Preisentwicklung eher kritisch (aus Verkäufersicht) zu beurteilen. Viele Investoren planen aktuell einen Verkauf Ihrer Mietwohnung. Im Endeffekt wird auch die Schere zwischen Verkauf an Kapitalanleger und Verkauf an Eigenbenutzer noch weiter aufgehen (i.d.R. deutlich höherer Verkaufserlös bei Verkauf an Eigennutzer).
• Die zukünftige Preisentwicklung ist schwer absehbar. Das wir in wenigen Jahren wieder einen Käufermarkt erleben, in dem Bieterverfahren undenkbar werden und die Käufer im Endeffekt den Preis diktieren halten wir aktuell für durchaus realistisch. Das war zuletzt in München & Umland 2009 der Fall – damals gab es Bestands-Doppelhaushälften in München Ost noch für 350.000 Euro – heute bekommt man für den Preis nur noch ein 1-Zimmer-Apartment in der Stadt.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

• Eine energetische Sanierung ist fast immer eine sinnvolle Investition – jetzt mehr den je. Planen Sie diese zeitnah ein, um noch dieses Jahr zu profitieren. Entsprechende Handwerker und Materialien sind jetzt schon stark nachgefragt. Gerne geben wir Empfehlungen für gute Handwerker aus der Region.
• Steht bei Ihnen eine Neuvermietung an? Gerne prüfen wir für Sie, ob ein Immobilienverkauf nicht lohnenswerter wäre.
• Sollten Sie Verkaufsabsichten haben, ist jetzt NOCH ein guter Zeitpunkt. Zum Jahreswechsel waren die Verkaufspreise auf einem Allzeithoch – und sind weiterhin auf diesem Niveau.
• Grund zur Panik besteht definitiv nicht! Ein Verkauf sollte immer gut geplant sein. Ein plötzlicher Preisverfall ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen unrealistisch.
• Mehr denn je gilt: Nichts kann die professionelle Beratung durch einen lokalen Immobilienexperten (z.B. Immobilienmakler) ersetzen.

Sie wollen Ihre Immobilie bewerten lassen? Nutzen Sie unseren kostenlosen Bewertungsservice mit Online-Formular. Sie bekommen eine mehrseitige Bewertung – vollkommen unverbindlich und seriös erstellt.

Sie wollen lieber gleich eine individuelle, persönliche Beratung? Sehr gerne! Als Profi-Immobilienmakler aus München-Bogenhausen sind wir für Sie da. Kontaktieren Sie uns.

Verfasst von

Heiko Kaufmann

Geprüfter Immobilienmakler (IHK), Immobilienbewerter

Inhaber Spotlight Real Estate, Ihrem Premium Makler für Wohnung, Haus und Grundstück aus München Bogenhausen