Immer wieder werde ich gefragt, wie aktuell der Immobilienmarkt ist. Ich möchte hiermit einen sachlichen Einblick in den allgemeinen Immobilienmarkt in Deutschland geben mit Referenzen auf München.

Drastisch weniger Verkäufe bei fallenden Preisen

Der Immobilienmarkt hat sich innerhalb der letzten 12 Monate deutlich gedreht. Je nach Marktsegment ist die Zahl der Transaktionen um 30-80 % gefallen, die realisierten Preise sind zwischen 10-30 % niedriger. Nur wenige ausgewählte Immobilienarten können sich dem Abwärtstrend entziehen – in München sind dies vor allem Luxusimmobilien in Toplagen und im Topzustand, vor allem Penthouse-Wohnungen und Wohnungen im Innenstadtbereich. Am stärksten vom Preisverfall betroffen sind im Großraum München ältere, unsanierte Häuser in ungünstigen Lagen sowie Baugrundstücke in B- und C-Lagen und vermietete Immobilien.

Die Zinsen als wesentliche Herausforderung

Für Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten besteht die Herausforderung, bei gestiegenen Zinsen und aufwendigerer Prüfung der Banken entsprechend neue Darlehen zu erhalten oder Anschlussfinanzierungen zu bekommen beziehungsweise bei variablen Finanzierungen ohne Absicherung deutlich höhere Zinszahlungen leisten zu müssen. Das sorgt bei einem Teil der Eigentümer für einen Liquiditätsdruck und verstärkt die Verkaufsabsichten, welche dann auf einen deutlich schwächeren Nachfragemarkt stoßen. Investoren mit hoher Liquidität gehen zwar jetzt bereits wieder auf Einkaufstour, sind jedoch nur bereit, zu deutlich niedrigeren Preisen Immobilien zu erwerben.

Hohe Inflation: Ein Blick nach USA lohnt sich

Die Inflation in den USA ging im März überraschend von 6,0 Prozent auf 5,0 Prozent zurück, was von Ökonomen als positiv angesehen wird. Allerdings stieg gleichzeitig die Kerninflation, die volatile Preise wie Energie und Lebensmittel herausrechnet, von 5,5 auf 5,6 Prozent, was die amerikanische Notenbank Fed vor eine schwierige Aufgabe stellt. Eine weitere Erhöhung der Zinsen gilt unter Marktexperten als wahrscheinlich, jedoch keinesfalls als ausgemacht. Auch die steigenden Wohnkosten tragen dazu bei, dass die Inflation in den USA noch lange nicht unter Kontrolle ist. Nach dem Zusammenbruch von drei Regionalbanken muss die Fed ihre Bemühungen zur Stabilisierung der Finanzmärkte und zur Inflationsbekämpfung trennen, um Risiken an den Kapitalmärkten zu vermeiden.

Warum ist das für uns in Deutschland interessant?

Die USA ist, in geldpolitischen Angelegenheiten, Europa meist einige Monate voraus. Da die Inflation in den USA stärker gesunken ist als erwartet, könnte dies auch in Europa passieren. Das würde sich positiv für Immobilieneigentümer auswirken, weil die EZB dann vermutlich weniger stark die Zinsen im weiteren Verlauf anheben würde.

Das bedeutet aber nicht, dass wir wieder steigende Immobilienpreise erwarten können. Es gibt uns nur den Indikator, dass die Finanzierungskosten im weiteren Verlauf langsamer steigen könnten, als mit der Erwartung einer noch höheren Inflation.

Sanierungszwang und Neubau-Ziele: Immobilien als Spielball der Politik

Große Herausforderungen stehen für viele Immobilieneigentümer in der zukünftig notwendigen energetischen Sanierung oder in Abschlagzahlungen durch höhere Steuern und Belastungen (CO2- Abgabe usw.) an. Viele Immobilienbesitzer sind aktuell extrem verunsichert, welche Schritte nun erforderlich sind.

Unter der Annahme, dass nur 20-30 % des Bestandes an Wohnimmobilien überhaupt sinnvoll energetisch sanierbar sind und die Kosten dafür bei ungefähr 1.200-1.600 € pro Quadratmeter liegen – stellt sich für viele Kaufinteressenten die Frage, welche Objekte überhaupt noch sinnvoll zu kaufen sind.

Das von der Regierung ausgelobte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist auch in den vergangenen Jahren nie erreicht worden und wird durch die aktuelle Marktkorrektur, vor allem aber durch die politisch verursachten zusätzlichen Kosten als auch durch gestiegene Zinsen und geänderte Kalkulationsgrundlagen, Material und Handwerkerknappheit noch deutlicher verfehlt. Zudem muss man davon ausgehen, dass aus dem bisherigen Wohnungsbestand jedes Jahr mehrere tausende Wohnungen aus dem Markt herausfallen, da diese für die jeweiligen Besitzer nicht mehr sinnvoll zu sanieren oder zu renovieren sind. Die Wohnungsknappheit wird insbesondere auch den Immobilienmarkt in München weiter deutlich beherrschen.

Die durch die neuen Gesetze auferlegten energetischen Sanierungszwänge und die damit verbundenen Mehrkosten bringen auch viele Eigenheimbesitzer in Bedrängnis. Die Werte vieler Immobilien sind deutlich am Sinken beziehungsweise derzeit kaum sinnvoll kalkulierbar. Hier könnte es zu einer großen Vermögensvernichtung für Eigenheimbesitzer, Kleinsparer und Immobilieninvestoren kommen. Vor allem ältere Immobilienbesitzer, die ihr Leben lang für ihr Eigenheim gespart und auf andere Dinge verzichtet haben, werden nun durch diese Sanierungszwänge bestraft. Die Empfehlung der Politik für die Selbstfürsorge im Alter wird somit deutlich in Frage gestellt.

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizungen und Wärmepumpen auf dem Vormarsch

Die Bundesregierung bereitet derzeit das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Neue Heizungen sollen ab 2024 mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden können. Vermutlich ist es nur eine Frage der Zeit, wann 100 % gefordert werden (laut der geplanten EU-Gebäuderichtlinie wohl ab 2035). Es gibt aktuell daher eine sehr große Nachfrage nach Ersatz für Öl und Gas – vor allem werden Wärmepumpen immer wieder als die Zieltechnologie dargestellt. Wärmepumpen sind durchaus eine Option, es gibt aber auch diverse Schattenseiten. Die Kosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus inklusive Kesseltausch liegen realistisch zwischen 32.000 bis 40.000 €. Die Lebensdauer einer Wärmepumpe beträgt lediglich circa 15 Jahre. Zudem sind Wärmepumpen auf stetig verfügbaren Strom angewiesen. Gleichzeitig hat Deutschland gerade heute die letzten drei Atomkraftwerke abgeschaltet – und damit die einzige Energiequelle, die konstant und kalkulierbar in großen Mengen in Deutschland verfügbar ist. Umweltschutzverbände sehen zudem die bei Wärmepumpen verwendeten Kältemittel als kritisch und stark umweltschädlich – hinzu kommt der Energieaufwand und Umweltbelastung für die Produktion und Entsorgung.
Auch wenn die Regierung verspricht, kleinen und mittleren Einkommensbeziehern unter die Arme greifen zu wollen – das Ganze ist gesellschaftlich in diesem Umfang wohl nicht finanzierbar, sondern wird ein warmes Versprechen bleiben – ein Blick auf die aktuelle Staatsverschuldung zeigt die nüchterne Realität. Die Ampel-Regierung muss zeitnah umdenken, oder es sind erhebliche reale Einkommens- und Vermögensverluste für große Teile der Bevölkerung zu befürchten.

Finanzierung von Immobilien mit Hürden

Die gestiegenen Zinsen als auch die immer höheren energetischen Auflagen und Zwänge der Zukunft ändern die Kalkulationsgrundlage für Kaufinteressenten und deren Finanzierung. Das führt auch bei Banken zu einer Neubewertung für Finanzierungen. Die Risikoaufschläge für neue Finanzierungen werden höher, die Beleihungswerte sinken deutlich und es werden mehr Eigenkapital und mehr Sicherheiten von den Banken gefordert. Gleichzeitig steigen die Bearbeitungszeiten und -aufwand. Sehr zum Frust von Kaufinteressenten.

Unser Tipp: Sollten Sie Finanzierungsbedarf haben, empfehlen wir unseren Partner Matho Finance aus Haar bei München. Als unabhängiger Finanzierungsberater erhalten Sie hier eine Beratung zu den bestmöglichen Konditionen.

Fazit

Die Herausforderungen am Immobilienmarkt sind immens. Wir als Makler sehen uns verpflichten, unsere Kunden daher noch umfangreicher zu beraten – zu Themen wie:

• realistische Verkaufspreise
• Chancen und Risiken von Nießbrauch bzw. dem Wohnrecht
• Erfolgreiche Vermarktung auch in diesen Zeiten
• faire aber intensive Verhandlungen
• Beratung zu Zahlungsplänen und alternativen Finanzierungsoptionen
• Auslandsimmobilien / attraktiven Kapitalanlagen

Falls Sie zu einem der Themen rund um Ihre Immobilie oder dem geplanten Kauf Beratungsbedarf sehen, stehe ich gerne mit meiner Erfahrung und Kompetenz zu Hilfe. Ich biete diese Beratung für Sie im ersten Schritt übrigens komplett kostenlos an. Kontaktieren Sie mich bitte direkt.

Heiko Kaufmann

Gepr. Immobilienmakler München Ost, Bogenhausen (IHK)

Inhaber Spotlight Real Estate

Tel: 0160 111 8916

Email: hk@spotlight-real.de